{"id":747,"date":"2022-10-16T12:47:23","date_gmt":"2022-10-16T10:47:23","guid":{"rendered":"http:\/\/www.maxime-schaffner-century21.fr\/?page_id=747"},"modified":"2023-01-05T02:10:06","modified_gmt":"2023-01-05T01:10:06","slug":"vendre-un-bien-occupe-mode-demploi","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.maxime-schaffner-century21.fr\/index.php\/vendre-un-bien-occupe-mode-demploi\/","title":{"rendered":"Vendre un bien occup\u00e9 : mode d’emploi"},"content":{"rendered":"\t\t
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Vendre un bien occup\u00e9 : mode d\u2019emploi<\/strong><\/h1><\/strong><\/h1><\/strong><\/strong><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t
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Certains propri\u00e9taires font le choix de vendre leur bien occup\u00e9. Cela permet notamment de toucher les loyers du locataire jusqu\u2019au jour de la vente et de rentabiliser l\u2019investissement locatif jusqu\u2019\u00e0 la derni\u00e8re minute. Mais la loi impose plusieurs r\u00e8gles.<\/strong><\/h5>

Un argument de vente<\/strong><\/p>

Proposer un bien occup\u00e9 \u00e0 la vente peut inciter un investisseur \u00e0 acheter. En effet, ce dernier n\u2019aura pas \u00e0 chercher lui-m\u00eame un nouveau locataire, ce qui lui \u00e9vitera des d\u00e9marches administratives fastidieuses, tout en rentabilisant son achat d\u00e8s le premier mois. D\u2019autant que si le nouveau propri\u00e9taire a eu recours \u00e0 un emprunt pour financer son achat, il pourra le faire imm\u00e9diatement.\u00a0<\/p>

Aucune priorit\u00e9 pour le locataire\u00a0<\/strong><\/p>

Contrairement aux id\u00e9es re\u00e7ues, un propri\u00e9taire qui vend son logement occup\u00e9 n\u2019a aucune obligation l\u00e9gale envers son locataire \u00e0 partir du moment o\u00f9 il ne lui demande pas de partir. Celui-ci n\u2019est pas obligatoirement inform\u00e9 de la vente (m\u00eame s\u2019il est conseill\u00e9 de l\u2019avertir) et n\u2019est pas prioritaire pour un \u00e9ventuel rachat. Il n\u2019a pas de droit de pr\u00e9emption. En revanche, il est incontestablement judicieux de proposer au locataire d\u2019acqu\u00e9rir le bien avant de le mettre sur le march\u00e9. Vivant sur place, il est le plus \u00e0 m\u00eame d\u2019appr\u00e9cier les qualit\u00e9s du logement et cela lui permettrait de devenir propri\u00e9taire sans m\u00eame avoir \u00e0 d\u00e9m\u00e9nager.\u00a0<\/p>

Reconduite du bail obligatoire<\/strong><\/p>

Attention, il est important de noter que l\u2019acqu\u00e9reur du bien devra obligatoirement reconduire le bail du locataire pour une dur\u00e9e minimum de deux ans au moment de l\u2019achat. Selon la loi ALUR (Acc\u00e8s au logement et urbanisme r\u00e9nov\u00e9) vot\u00e9e en 2014, le nouveau propri\u00e9taire ne pourra donc donner cong\u00e9 \u00e0 son locataire qu\u2019une fois ce d\u00e9lai \u00e9coul\u00e9. Par exemple, s\u2019il souhaite reprendre ce logement pour y habiter lui-m\u00eame ou y loger l\u2019un de ses enfants, il devra attendre au minimum deux ans \u00e0 compter de la vente pour pouvoir le r\u00e9cup\u00e9rer, m\u00eame si l\u2019\u00e9ch\u00e9ance du bail en cours \u00e9tait plus proche.<\/p>

La question des visites<\/strong><\/p>

Avec la vente d\u2019un bien occup\u00e9, les r\u00e8gles sont claires : le propri\u00e9taire peut acc\u00e9der au logement pendant deux heures par jour (hors dimanches et jours f\u00e9ri\u00e9s), afin d\u2019organiser les visites avec des acqu\u00e9reurs potentiels. En revanche, la loi ne fixe pas d\u2019horaires : le locataire doit vous indiquer les horaires qui lui conviennent et \u00eatre pr\u00e9sent lors des visites, \u00e0 moins qu\u2019il vous ai autoris\u00e9 par \u00e9crit \u00e0 faire visiter le logement en son absence. Ce n\u2019est d\u2019ailleurs que dans ce cas que vous pourrez utiliser votre jeu de cl\u00e9s (si vous en poss\u00e9dez un).\u00a0<\/p>

Une \u00e9ventuelle d\u00e9cote<\/strong><\/p>

En th\u00e9orie, une d\u00e9cote peut \u00eatre appliqu\u00e9e sur le prix de vente si le logement est occup\u00e9. De fait, un acheteur ne peut pas jouir (au sens juridique du terme) de son investissement imm\u00e9diatement. La d\u00e9cote peut atteindre 10% du prix de vente\u00a0 le rabais prend en compte la dur\u00e9e du bail restante, le montant du loyer par rapport au march\u00e9 et l\u2019anciennet\u00e9 du locataire dans le bien. Mais dans les faits, cette d\u00e9cote s\u2019applique tr\u00e8s peu (sauf pour les biens soumis \u00e0 la loi de 1948), notamment pour les petites surfaces comme les studios ou les T2, dans la mesure o\u00f9 l\u2019acheteur fait d\u2019une pierre deux coups : il ach\u00e8te et loue en m\u00eame temps.<\/p>

L\u2019apr\u00e8s-vente<\/strong><\/p>

Lors de la vente du bien, la seule v\u00e9ritable particularit\u00e9 est que le propri\u00e9taire doit remettre \u00e0 l\u2019acqu\u00e9reur le contrat de location initial, ainsi que l\u2019acte de caution. L\u2019acqu\u00e9reur ne signe pas un nouveau contrat avec le locataire. Le d\u00e9p\u00f4t de garantie sera retourn\u00e9 au locataire par l\u2019acqu\u00e9reur quand il quittera les lieux. Enfin, dernier d\u00e9tail : une fois l\u2019acte de vente d\u00e9finitif sign\u00e9, il faudra bien s\u00fbr pr\u00e9venir le locataire qu\u2019il devra payer le loyer au nouvel acqu\u00e9reur.\u00a0<\/p><\/div>

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